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主持人：首先请汪法官介绍一下中介合同的概念和特征。
汪明：根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
中介合同的法律特征包括：
1.中介合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。
2.中介合同为有偿合同。
3.中介合同为诺成合同和不要式合同。
4、中介合同的委托人一方的给付义务的履行有不确定性。在中介合同中，中介人的活动实现中介目的时，委托人才会履行支付报酬的义务。而中介人能否实现中介目的具有不确定性，因此委托人的给付义务的履行也具有不确定性。
5、中介合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对中介人的资格作出限制，要求中介人具有相应的知识、能力和从业素养，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为中介人从事中介交易。
02
主持人：《民法典》将“居间合同”改为“中介合同”，仅仅是名称上的改变吗？还是有其他特别的意义？
汪明：不是的。居间的叫法实际是从它的功能层面叫出来的，顾名思义就是“在中间”的意思，而中介一般都是两头跑的，恰好是中间人的角色，民法典改为中介合同，更符合实践中通常的叫法，更方便理解。“居间合同”在原《合同法》第424条至第427条，新颁布的《民法典》第961条至第966条规定了 “中介合同”。
除了名称上的改变，《民法典》关于中介合同主要规定的变化有两处：
一是必要费用应当有明确的合同约定；二是增加一条关于“跳单”的规定。
03
主持人：请汪法官具体说明一下。
汪明：首先给大家介绍一个案例：
2021年10月，张先生因置换房屋需求，将位于安康市高新区的一套房产委托某房产中介公司进行出售。
挂牌半年之内，房产中介公司共计为张先生带看二十余次，并约来三位意向买家与张先生面谈交易，但最终均因价格问题未能谈拢。
2022年5月，张先生欲解除委托售房合同，房产中介认为自己这半年来尽心尽力为张先生带看，没有功劳也有苦劳，要求张先生支付这半年来带看所花费的交通费、通信费等必要费用3000元。双方多次协商不成，中介公司将张先生诉至人民法院。本案该如何处理？
根据原《合同法》第427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付必要费用。但实践中，由于必要费用主要秉持实报实销的原则，且房产中介因中介活动产生的交通费、通信费数额一般不高，因此在《民法典》颁布之前，中介合同如没有特别约定必要费用的支付条款，中介方主张该部分费用需要承担极高的举证责任。
然而，《民法典》第964条明确规定了中介人可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。由此看出，其重要的变化在于双方可以通过书面约定中介活动产生的必要费用。
在这种情形下，一旦有具体、明确的合同约定，中介人将有权直接根据合同约定主张必要费用，其举证责任明显降低。
04
主持人：可以说，《民法典》的这一规定，既为中介服务提供者减少了行业风险，也为中介服务接受者在交易难以完成时需要承担的责任有了规范指引。接下来，请汪法官介绍一下什么是“跳单”？
汪明：在中介活动中，有时会出现交易双方或者其中一方，为了规避支付中介费，绕开中介公司而私自签订合同的现象，这种行为被称为“跳单”。
《民法典》第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。可见，现行法律明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。
此外，即便中介合同中，没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后，绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
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主持人：还是请汪法官具体说明一下，人民法院如何认定“跳单”？一旦被认定“跳单”如何处理？
汪明：司法实践中，常见的 “跳单”违约行为有三种表现形式：
一是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；
二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同；
三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
再给大家介绍一个案例：
2020年8月，李先生将自己位于汉阴县城的一套房产，委托某房产中介进行出售。后经该房产中介带看，认识了准备购房结婚的小赵。李先生和小赵相谈甚欢，并私下商议跳过房产中介直接交易。
2021年12月，李先生与小赵完成交易并办理了过户登记，因此各自节省中介费2万余元。后房产中介得知李先生和小赵“跳单交易”，要求李先生按照中介合同约定支付中介费。
本案中，李先生和小赵这种利用中介人提供的交易机会，绕开中介直接进行交易的行为，就是“跳单”。房产中介是有权要求委托人支付中介费的，委托人拒不支付的，房产中介有权提起诉讼。
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主持人：现实生活中，人们有时会发现一些合同，内容像是中介合同，却冠以“委托售房协议”“委托理财协议”“保险委托代理协议”等委托合同的名称，那么，中介合同和委托合同到底是不是一回事？二者之间有何联系和区别呢？
汪明：委托合同与中介合同十分近似，它们均是一方当事人接受另一方当事人的委托，实施相应的民事行为，处理受托事务，因此有些国家和地区的法律(如《瑞士债务法》)将二者合并归一。但是，在事实上这两类合同是存在着本质的区别的：
1.受托人的法律地位不同。在与第三人从事民事法律活动的过程中，受托人实际上处于类似委托代理人的地位。中介合同的受托人是中介。其不介入委托人与第三人签订的合同关系。在中介过程中，其只处于中介服务人的地位；
2.委托内容不同。委托合同中受托人接受委托的内容是办理委托事务。但在中介合同中，中介接受委托的内容仅限于向委托人报告订约机会或介绍委托人与第三人订约；
3.处理权利不一样。委托合同中的受托人在处理委托事务时，有权在委托权限内独立表示，对委托事务的处理有一定的独立决策权。中介合同中的中介在中介活动过程中，不涉及客户与第三方的订约活动；
4.合同有偿性不同。根据双方的协议，委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。但中介合同一般为有偿合同。
《民法典》第919条至936条规定了委托合同，《民法典》在中介合同章节最后增加了“参照适用委托合同”规定。在实务中，经常有法院直接将中介合同认定为特殊的委托合同。但需注意，“参照适用”不等于直接适用，如果中介合同章节没有相关规定的，可以参照委托合同的有关规定，最终是否适用，仍然需要具体讨论。
《民法典》自2021年1月1日起正式施行
《民法总则》、《合同法》等九部法律同时废止
“中介合同”作为《民法典》新增的典型合同
将指引我们在中介活动中更加理性、规范、合法
再次提醒广大市民
在签订中介合同时应当特别注意
有关必要费用及跳单交易的规定
合理安排自己的交易行为
