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保障房该建在哪里？该怎么建？该有什么样的配套？每个问题似乎都是专业领域的问题，但一条顺畅的交通线路其实就是最好的开端。有了通勤的便利才会有人的聚集、生活设施的兴起和产业的聚拢。
主笔 | 邢海洋
延伸的地铁线
大城市居不易，一间“老破小”都得几百万元，月还几万元贷款是标配。一线和新一线城市的房价把年轻人的钱包拿捏住，不仅是现在的收入，还有未来乃至一生的收入；不只是自己，还有父母、祖父母的“六个钱包”。
与此同时，保障房多建于郊区，交通不便，配套不足。北方城市，尤其北京这样的中心型城市，其周边郊区，特别是跨了省的环京地区又相当低廉。于是问题来了，什么样的房子更适于“保障”？
图 | 视觉中国2013年底，由上海市安亭延伸至江苏省昆山的地铁11号线通车，这是中国首条跨省的城市轨道交通项目，昆山居民到上海市中心只需1个多小时，花费7元人民币。几年中，“沪漂”持续涌入昆山的花桥镇。那里位于昆山、嘉定、青浦交界，历来有“上海后花园”之称，如今俨然是上海的另一处郊区了。花桥镇特殊的地理位置相较于上海远郊区域都有极大的优势。而从绝对距离上看，与花桥镇相似的上海郊区板块中，如奉贤南桥、浦东祝桥、青浦新城、宝山罗店等，这些区域的房价已经很高了。
虽然没有上海的公共资源，但相对低的房价还是吸引了大批新上海人到此聚集。首条跨省地铁开通，花桥的住宅价格立刻涨了三成。这还不是全部，当时那里的最高房价为1.2万元/平方米，多数房子在万元左右，4年过后，也就是上一轮房地产牛市的高点，那里的房价涨了一倍多，新房普遍超过了2万元/平方米。
本轮楼市调控花桥又成为上海周边的一个热点区域，各个售楼处前熙来攘往，房子一开盘基本上“秒空”。随后昆山也开始了限购，外地人购房需要在当地缴纳社保的证明，即便如此，上海楼市高房价的溢出效应还是带动着周边房价的上涨，花桥楼市价格新高不断。
2013年10月16日，上海地铁11号线延伸段开通试运行，从上海安亭站到江苏昆山花桥站共3站，10分钟可达（李骥 摄视觉中国供图）
途经迪士尼的上海地铁11号线总长约82.4公里，其长度在全球大城市地铁中首屈一指。此前，地铁单线的长度纪录是伦敦地铁中央线保持的，有74公里长。地铁不仅拓展了上海市民的活动半径，也拓展了上海的城市规模。几年中，岂止是上海，在地铁的“大干快上”潮中，我们见识了全国各地地铁建设的飞速发展，不只是城市地铁的总里程在快速累积，很多地铁的线路之长也让人瞠目结舌。
除了上海地铁11号线，全国地铁长度超过70公里的还有两条，分别位于广州和成都，此外更有十余条60～70公里的线路。地铁线路有越晚建设越长的趋势，那些长线地铁多分布在重庆、成都、杭州、青岛、武汉等新一线城市，城市的边界因为地铁线路的延长而拓展着。
说起新一线城市，我几年前的感受还不是很好。那时候路过成都，到处尘土飞扬、机器轰鸣，大雾堵塞高速的时候汽车排了几公里长。可今年参加“三联人文城市奖”活动就有了一种颇为新鲜的体验。我们住在郊区，离市中心非常远，那里高楼林立，仿佛成都比北京还能“摊大饼”，可走到社区里到处鸟语花香，颇为舒适，生活设施也是样样俱全。
成都玉林东路“巷子里”社区公共空间，吸引了不同年龄的居民（蔡小川 摄）轰鸣着、混乱着的城市突然安静了下来，四通八达的地铁线路则在地下铺展开来。你甚至难以想象这里的一条地铁线路居然有69公里长，站点将近60个。每次坐地铁，即使高峰时段都有座位，令人一边感叹城市基础设施建设是否太过超前，一边享受着北京地铁上从未享受到的安逸。
将近70公里的地铁线路，是否触碰城市建设的极限？正在不解之时，突然经过了远郊区的一座换乘站，地铁上的座位瞬间满员了。
天通苑与回龙观
十几年间，中国城市的地铁里程如同坐上了火箭，距离越来越长，北京和上海已经跻身全球前两名，并且以700余公里的总里程遥遥领先。
截至今年上半年，上海以741.3公里排在全球第一位，北京以704.69公里排在第二位。不过，若以单线里程而言，北京就显得没有那么突出了，最长的线路10号线全长57公里，在全国的城市中都排不进前20条长线路。
单线长度不突出却能在总长度上排在全球第二，其实很能说明问题。北京地铁的特点一是在国内建设得最早，二是线路长度颇为平均，显示出这个城市的伸展度不够，密集度过大了。也因如此，长度在40～50公里的线路就有5条，比如前文提到的10号线贯通了海淀区、朝阳区、丰台区三个区域，总共设有45个车站。
北京晚高峰时段的街头行人（摄于2020年8月）（视觉中国供图）但问题是，这是一条环线线路，处在北京城的三、四环之间，形成了一个封闭式的线路，并没有把城市向外拉伸。这也就意味着在这条线路周边的生活虽然方便，但房价却不会便宜，对于积蓄甚少的年轻人，在这一区域购房无异于天方夜谭，普通家庭在这里购房“六个钱包”似乎都不够。至于保障房，也很难在这样寸土寸金的地方找到地皮。
5条超过40公里的单线地铁线里还有一条环线，就是地铁13号线，一条建设颇早且绝大多数路程为高架线路的“地上铁”。这条地铁线路建设于本世纪初，正是房改刚开始的时候，那时的北京房价还没有起飞，地铁13号线从另一条环线——地铁2号线的两座靠北的车站出发，向北京的北部延伸，最远探出十五六公里，形成了一个梯形的、如同环抱式的闭合线路。
图 | 摄图网在这条线路的北段是两座巨大的保障房卫星城，一座是以低密度住宅为主的回龙观经济适用房小区，另一座则是以高密度住宅为主的全亚洲最大的保障房社区天通苑。
距离中心城距离相似，只因为住宅密度不同，两个地方的生活体验有着相当大的差异。回龙观的保障房基本是六层不带电梯的矮楼，环境相对舒适，但人口少，这里的居民除了坐13号线出行基本要靠开车，每逢上下班通往高速路的道路上拥堵不堪。
但总体而言，这里是颇为适合居家生活的地方，又因为附近的西二旗崛起为科技公司聚集的新城，进而租住了相当多的月薪几万的西二旗打工者。这些高科技公司的年轻人甚至靠共享单车就实现了通勤，回龙观的房屋也因此颇为增值。起初回龙观保障房开售的时候并不抢手，但近20年随着北京市房价的上涨，回龙观的房价涨幅甚巨，给最初搬来的家庭带来了比较高的财产增值。
图 | 视觉中国天通苑则是另一种情况。它坐落于北京的中轴线附近，腹地是北京的温泉出露区及围绕温泉做文章的旅游度假区，附近没有形成产业聚集，高密度的楼房引来的多是寻求低房租的北漂们。
有一段时间，这里的群租房现象非常突出，干扰了原住居民的正常生活，邻里矛盾变得突出。又因为这里居住密度异常高，地铁13号线都无法满足居民的正常通勤了，于是一条新的地铁线路5号线开工建设，纵贯整个区域。
新地铁线的建成又引发了另一种现象，地铁沿线周边村落大兴土木，村民纷纷将自己的宅基地改造成三四层的公寓小楼，与南方城中村握手楼的景观颇为相仿，只不过受到了高度上的限制，房子没能像南方城市那样疯狂长高。前两年，北京市大力整治城中村，13号和5号地铁沿线的大批村庄都拆迁了。
很多年轻人选择合租来降低生活成本（IC photo供图）对于天通苑，这个亚洲最大的社区，尽管两条地铁通过使交通极为便利，却非理想的生活居住场所，经济适用房里的居民一旦有了更多的财产都会搬到更为宜居的地方。作为保障房的先行者，天通苑提供的则是教训，此后在规划保障房的时候，政府再也没有在规模上求大，而是希望商品房和保障房相邻而建。因为共用同样的物业设施，商品房和保障房居民之间却产生了矛盾，这是另一个问题了。
通与不通是个大问题
非环形地铁里，北京地铁最长的线路是6号线。这条平行于1号线、纵贯东西的线路，西边已经有了一条伸入山区的延长线，可在东部的平原区域，在距离河北省省界10公里的地方就开始折向东南，完美避开了跨省的走向。
这是一条服务于北京市副中心和主城区通勤的交通项目，规划之初就设定了大站快跑的交通模式。地铁车厢编组为8节，比大多数地铁多出两节，火车的速度也能达到100公里/小时，为了节省进城的时间还设计了快慢车分流。
北京市的保障房建设如火如荼，副中心所在的宋庄区域，能够提供一万套住房的保障房项目已经破土而出，从已建成的楼房看，绝不是天通苑的高容积率模式，而是更倾向于回龙观的宜居模式，与隔着潮白河相望的河北燕郊密集的楼群形成了鲜明的对比。
图｜视觉中国
南方的楼市一片大涨。北雁南飞、人口南移中全国房价跌得最厉害的地方并不是东北，而是环京地区。在这里，房价跌得最多的地方是河北省的永清，因为靠近雄安新区，永清房价最高的时候曾超过2万元/平方米，现在甚至出现了5000多元/平方米的楼盘。
更靠近北京的“北三县”，2017年买房景象盛况空前，燕郊的房价最高时达到了3.9万元/平方米，去年最低的时候已经跌去了一大半，离北京稍远的香河房价更是从2万元跌到了七八千元。北三县的楼市经常传出负资产的消息，有的投资者不仅赔光了首付，这3年的月供也是白交了，他们宁愿零元卖房，只求不再负担今后的贷款。
以距离看，这里和北京只是一河之隔，潮白河上又新通了一条跨河大桥，正常情况下，从燕郊开车到北京市中心用不了一个小时，当然，如果堵车就另当别论。这样一个交通设施并不发达的小镇，突然涌进来30万人口，道路压力可想而知。
自从这里成为北京的又一个睡城，通勤就变得异常困难了。工作日的傍晚，通往燕郊的汽车站总会排着长长的队伍，早晨为了给上班的子女占一个长途车上的座位，年迈的父母们天不亮就起床了。更不用说一路上的拥堵，上班族每天耗费在路上的时间都要超过四五个小时。
2021年7月16日晚高峰，北京八王坟公交站，上班族排队乘坐开往燕郊的通勤公交车（视觉中国供图）
疫情期间北三县的通勤又新添了不确定性因素，那就是进京检查站的时间消耗。有时候检查站河北一侧的车辆能堵一两公里，通过检查站往往要用一两个小时，有时候半天都耗进去了。
我曾看到在北京这一边的路上停了很多电动车，跨省上班的人往往先骑电动车过来，再坐公交。疫情严重的时候，因为要检查健康码和行程码，即使是走路过关也得排上将近一个小时的队。也因为此，通州一边的村庄里都住进了短租的燕郊居民。行路之难使得北三县低廉的房价也显得没有那么大的诱惑力了。或许巨大的价格差，正是跨省通勤族消耗在道路上的时间与精力的金钱成本。
其实，燕郊离北京市中心的距离要比花桥离上海市中心的距离近得多，本可承担一部分的住房保障功能。
今年，长三角地区的上海、浙江、安徽和江苏“一市三省”推出了住房公积金的跨省通办，满足长三角都市圈劳动力要素的自由流动，让企业和群众享有更多“同城待遇”。截至2021年9月30日，长三角地区41个城市均可以在“一网通办”平台上开具公积金异地贷款缴存使用证明。
北三县通地铁的呼声由来已久，规划也很早就有了，只是实施起来一波三折。好在从北京平谷区进城的地铁线路已经改变了规划路线，途经河北再进入北京的副中心。今年6月，这一万众期盼的工程终于开工了，而贯穿北三县的一条高铁——京唐城际高铁也开工了。相比高铁高昂的通勤费用，地铁虽然耗时多一些，对普通工薪阶层是更好的选择，也被寄予更多的期待。
保障房该建在哪里，该怎么建，该有什么样的配套？每个问题似乎都是专业领域的问题，但一条顺畅的交通线路，其实就是最好的开端。有了通勤的便利才会有人的聚集、有生活设施的兴起和产业的聚拢。
郊区化，不只是交通
从农耕社会进入工业社会，摆脱了和阳光土地的直接依存关系，人类开始向城市的聚拢。但在城市的膨胀中，人口并不是单纯地向着中心层层堆叠，而是间或有不同的潮流，有集中也有分散。
大的潮流是人口向着都市圈集中，大潮下也涌动着人口在大城市边缘的卫星城镇聚集，也就是城市化中的郊区化逆流。郊区化改善了人与空间的紧张关系，居民既能有更宽敞的生活空间，亲近大自然，又能享受到大城市的集约性和便利性，算得上是城市化最好的“折中”方案。但郊区化首先是人的郊区化，要为居民的生活和工作多考虑，而不是房子的郊区化，房子虽便宜，但生活却艰难了。
2017年5月8日，河北燕郊的房管局大厅，购房者在办理相关手续（王伟伟 摄 | 视觉中国供图）
郊区化还是老百姓的财富增值过程。在美国，整个郊区化过程也是中产阶级形成的过程。城郊的房子便宜，月供甚至比租金还低，年轻人通过郊区的独立房屋积攒下财产，实现了“美国梦”。
我们这里的城市化过程中，长三角、珠三角以及中西部大城市郊区的房子也增值了，购房者分享了城市的发展红利。即使“北三县”，房价也有长足的增长。但愿地铁通到这里后，居民们也能分享到京津冀一体化的红利。
美国的郊区化靠的是汽车和公路，还有不可再生能源的巨大浪费，面对环境压力，我们选择的是另一种道路。
全球大都市的地铁长度此消彼长，我国城市迅速跻身前列，传统地铁大城市伦敦、莫斯科和纽约已经被挤出前五。成都迅猛增长，已经超过了广州和深圳，排在了第三位，甚至武汉、南京等城市，地铁里程都超过了巴黎、首尔和东京。有了如此优越的市内轨道交通布局，我们的住房保障也就有了最基本的硬件基础。
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