成都保利地产(保利重仓成都旧改)-郑州富士康招聘

成都过去不乏城市更新典型项目，比如华润二十四城、攀成钢板块。但那时城市更新的概念并不突出。

直到近两年，城市外扩，主城资源日渐稀缺，城市更新成为留在主城和旧城界面焕新的重要路径。

城市更新多以政府主导，在一些成片改造项目和大型旧厂改造上会与企业进行合作。而这家企业近期的一些举动，让我们不得不重新观察它在城市更新领域上的布局和动向。

今年10月10日，保利与中铁二局签署了战略合作协议，明确表示将依托双方优势，在四川地区房地产及房地产相关领域建立全面战略合作关系；

10月19日，西南联合产权发布成交公告，保利全资子公司“成都和峰利泉房地产开发有限公司”以近五亿的投资额，拿下“四川省物流股份投资有限公司增资扩股项目”50%的股份，其中，成华区二仙桥218亩低容旧改地块为四川物流股份投资有限公司主要资产；

2018年12月底，保利与木综厂达成开发协议，成功拿下主城区最大旧改项目；

至此，通过城市更新，保利在成都主城布局两个大盘。

而中铁二局和成都的渊源不可谓不深，作为成都西北向“铁半城”的重要缔造者，双方各取所需的背后，这次牵手也极有肯能为保利带来位置绝佳的可开发资源。

1、成都城市更新爆发，保利中车首尝红利

显然，城市更新已经成为房企争相进入的领域。

数据显示，百强上市房企中六成有城市更新改造经历，TOP50房企中有超七成房企涉足该领域。其中，规模小的只参与了1个项目，建面不到10万方，规模大的涉及100多个项目，总建面可达1亿平方米。

碧桂园、恒大、万科、保利、华润、佳兆业、旭辉、奥园等房企，都在这条赛道中奔走着。

对于成都来说，“城市更新”不仅是这几年城市发展的关键词，也是可建设空间极为有限的主城区，打造公园城市的全新突破口。

去年初，主城各区成立了“公园城市建设和城市更新局”。今年8月4日，成都市节能及新材料产业协会既有建筑改造与城市更新专业委员会成立。同月，成都还首次发布了中优机会清单，推出了大量城市更新项目。

在城市更新被反复提及的同时，成都城市更新项目也频频亮相，如肖家坊、枣子巷、东门市井、大川巷，以及由万科主导的猛追湾城市更新项目等。

改造后的猛追湾

在众多的城市更新项目中，有“绣花功夫”，如老旧小区及街区的翻新改造，也有“大改大建”的片区级城市更新，比如城东二仙桥422亩的中车共享城、城北木综厂379亩的保利时代等。

这两个项目，一经推出就受到广泛关注并热销。

据公开资料显示，今年3月，保利时代推出第一批次368套房源，报名人数1309，平均中签率28%，截止目前，保利时代已经开出6批次房源，前5次最高摇中率仅为57%，成为了金牛区热度颇高的楼盘。

保利时代效果图

中车共享城作为中车在成都打造的第一个住宅项目，更是二仙桥第一个均价破两万的楼盘，今年1月份，第一批次房源开出，平均摇中率为63%，开盘即销售7亿多，截止目前，中车共享城已推出三批次房源。

无论在规模还是市场影响力上，保利时代和中车共享城都可见一斑，而保利和中车集团，也成为了率先吃到成都片区级城市更新红利的代表。

2、借力旧城改造，保利重仓传统主城区

今年是保利入蓉的第13个年头。纵观保利的成都棋局，蒲江、金牛、新都、天府新区是其主战场，位置主要在二环到三环，三环到绕城，以及成都六环片区。

据不完全统计，保利从2010年起至今在成都通过招拍挂形式获取项目情况

在上一轮城市建设周期中，保利主要以城北为据点，建起了保利居住区，以多个品质楼盘，撬动了198、大丰等区域。近几年，在大源、天府新区秦皇寺等多个重点区域亦有所布局。

今年7月，保利更以约12.88亿元，成功竞得天府新区昌公堰站66%股权。

从整体来看，保利在成都三环外，已经建立起了不少的标杆项目，包括保利石象湖小镇、保利198、保利天空之城等，影响着区域发展。但在城市核心区域，保利所布局的城市级项目还较缺乏。

尽管保利并没有退出公开招拍挂市场，但最近两年，其在成都通过土拍斩获的土地极为有限。反倒是城市更新成为了保利拓展项目的另一个重要方向。

随着木综厂和二仙桥项目的落子，保利在成都核心区域的话语权也将得到进一步提升。

木综厂项目被命名为保利时代，其所处的金牛区人北商务核心区，是区域优先发展且唯一紧邻市中心的以商促城板块。项目拥有立体交通、传统产业基础以及零售创新三大发展优势，目前正在全力打造成全国领先的TOD枢纽型商业商务中心。

二仙桥218亩低容旧改地块位于东郊记忆艺术区，该地块将以成华区文创规划为核心区，打造成都TOD复合功能综合体。

保利时代位置

成华二仙桥218亩地块位置

在主城用地尤其稀缺的今天，保利通过合作介入城市更新项目的思路可谓巧妙。而从保利过往打造的城市更新项目来看，也为其在成都顺利开展这一战略打下了基础。

拿广州琶洲项目来讲，改造前生存环境“脏乱差”，2009年10月，保利地产通过招拍挂获得琶洲村旧城改造主导权。项目改造用地面积超过75万平方米，改造后总建筑面积超过260万平方米，总投资近200亿元，打造成了集居住、商业、酒店、办公、休闲于一体的大型城市综合体，改造后的琶洲被称为“广州曼哈顿”。

保利琶洲村项目

保利也因此在旧改上“一战成名”。如今，琶洲每年要接待全国各地300多个考察团，了解和学习琶洲村改造的经验。

目前琶洲村的大部分物业都是村民持有的，保利重点做轻资产管理。集体物业中包括地铁口商场、酒店、写字楼共约20万平方米，按3万元/平方米的单价保守估算，资产价值高达78亿元，这些物业整体打包给保利商业承租运营，每年亦可为村集体带来约2亿元净收入。

而这种实现村企合作共赢的模式，在保利主导的旧改项目中并不少见。比如，已经成为青岛城市更新标杆产品的双峰村，总计容面积超55万平方米，其中，村集体便自持17万平方米大型商业、文娱设施；总建筑面积近230万平方米的广州小新塘村项目，村集体持有商业、酒店、办公楼等项目。

3、机会清单暗藏玄机，“铁半城”要大变身？

在今年上半年保利发布的2019年年报中，保利多次提及，旧城改造与公开市场招拍挂、合作开发、兼并收购等一样，成为保利获取土地拓展的主要方式。

保利方也公开表示，将把城市更新业务作为其在核心进驻城市的重要发力点。

截至今年9月，保利在途及已获取城市更新项目超130个，涉及20个城市，项目类型涵盖旧村、旧厂、旧城（棚改）、留用地以及一级土地整理等城市更新全业务链条，形成了以粤港澳大湾区（广州、佛山、东莞、深圳等）、成都、武汉、西安等城市为重点的业务格局，规划建筑面积超1亿平方米，预计货值超万亿元，涉及改造户数超10万户，妥妥的头部玩家。

保利城市更新项目全国布局

再看成都首次发布的“中优”区域机会清单，城市有机更新（含老旧楼宇再利用）项目占到110个左右，这些项目位置佳，主要分布在锦江、金牛、成华、武侯等传统五城区。其中，项目面积在100亩以上的近半，在200亩以上的项目逾1/3，可发挥性大，足以打造多个超级大盘。

比如，在锦江区，有大慈寺路北片区改造项目，用地约115亩，计划打造文化交流中心、总部办公、高端服务公寓等产业形态；大慈寺南片计划拟引入社会资金实施保留改造、拆旧建新，涉及范围约450亩；在狮子山街道，有计划搬迁改造的，占地约450亩的邮电校片区项目，以及用地面积约375亩的索尔龙舟—帕丽湾片区城市更新项目。

成华作为成都工业聚集地，一直都是成都城市更新项目的重要聚集地。在此次清单中，成华区也推出了八里庄工业遗址片区、崔家店西/东片区、中烟厂片区、铁塔厂片区、中车电器大楼、101仓库、109仓库、石油总机厂等城市更新项目。

其中，崔家店西片区，拟打造大型商业综合体、社区综合体、城市公园、星级酒店等；崔家店东片区计划打造特色商业街区、创意总部办公、社区综合体等；铁塔厂片区将打造集教育培训、主题商业、精品酒店、特色美食于一体的一站式文化产业教育主题街。

此外，商贸及铁路运输产业发达的金牛，也抛出了诸多橄榄枝。

就拿与“铁路”有关的项目来讲，在西安路街道上便有用地面积705亩的中铁二院二局轨道交通国际设计施工总部项目，该项目东至西体北路、西至马家花园路、南至西体路、北至一环路。将通过历史文化建筑保护、街区美化改造、老旧小区改造、办公区域空间改造、棚户区拆迁改造、公共配套改造“六大路径”，发挥中铁二院、中铁二局行业领军优势，实施城市有机更新改造。

中铁二院二局轨道交通国际设计施工总部项目位置

还有位于金牛区北站西二路两侧、荷花池街道的用地面积155亩的金牛区铁路总部片区城市更新项目，项目建设内容包括火车北站铁路总部片区的更新改造、保留区域景观提升工程、老旧院落改造和以轨交产业为驱动的高品质产业功能区及配套项目。

金牛区铁路总部片区城市更新项目大致位置

而这两个项目都位于“铁半城”。

上世纪五六十年代，聚集了数十万人口，占地数千亩的成都北城铁路区域是成都最引人瞩目的地区。不过，随着城市的发展，“铁半城”这位曾经雄踞在成都西北角的巨人，日趋老迈。五块石及驷马桥辖区、成都铁路局办公与生活区，抚琴铁路新村等铁路系统集中居住区，如今都与“城中村”无异。从火车站到万福桥，从马家花园到沙湾路，曾经的红砖瓦房淹没在周围的高楼大厦之中，一派苍老景象。

不管怎样，成都城市更新的大幕已经开启。

曾经辉煌的“铁半城”，不管变身为“保利城”，亦或别的什么城也好，以及众多静静隐藏在城市某个角落中的老旧区域和项目，都在等待着被人唤醒的那一刻。