龙华未来是什么？

是可以PK福田新商务区，还是PK南山的科技区？

甚至是，房价赶超南山福田的“宇宙中心”？

在2017年，需要直面五个问题。

第一问：城市定位？1月7日,龙华区揭牌成立，深圳市委书记许勤在致辞中 作了回答：龙华区要大力推进“中轴提升战略”，着力发展高铁经济，构建高端服务和智能制造聚集高地，以加快完善基础设施建设和基本公共服务为切入点，探索走出一条人口密集区域的城市管理治理新路子，努力打造特区一体化先行区和示范区，着力建设现代化国际化创新型中轴新城。

如何理解？我认为要从“高铁经济”，这个关键词切入，才能理解龙华区的时代使命 。

曾有专家指出，如果从交通格局与产业格局的关联上来分析，深圳经历了三次产业革命浪潮：以深圳火车站与蛇口码头为标志的加工贸易时代；以深圳机场为标志的国际化全球化时代；那么，现在正在经历的是以高铁经济为标志的科技创新时代。也有专家指出：龙华新区具备吸引全球创新人才的两条最优“one line”——轨道交通和互联网。

也就是说，龙华新区正处在创新引领的第三次产业革命浪潮的桥头堡。依托高铁，龙华新区与香港、广州形成“半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”；依托规划建设中的4条轨道交通线、“九横七纵”骨干公路网组成的现代化城市交通体系，龙华新区连接六区一市，得天时地利，聚人气物流。

第二问：产业如何定位？既然说完了轨道交通，那么接着说，龙片区的产业如何布局？我们从龙华的十三五规划里找到答案：

打造梅观创新产业走廊。加快释放梅观快速路沿线1.2平方公里土地，努力建设高端业态汇集、产值超3000亿元的区域性创新产业走廊。

加速整合沿线富士康、宝能科技园等企业和园区创新平台，对接坂雪岗科技城、西丽大学城源头创新要素，吸引东莞松山湖科技创新资源。

推进观澜高新园区建设，大力集聚新兴产业和高新技术企业总部。

积极引进世界和国内500强企业以及细分领域龙头企业，做大做强创新产业走廊。

第三问：有哪些重点发展片区？2016年深圳市政府确定的16个重点发展区域中，龙华有1个：北站商务中心区。

而龙华则确定了六大重点发展片区：

在这里，特别要指出的是，北站商务中心片区，野心不小。从深圳市与龙华区的规划里可以看到：要强化总部经济、国际商务、金融服务等核心功能，建成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、空间连廊规模亚洲第一的“国际会客厅”。

另外，五年也可圈可点：鹭湖科技文化片区要突出科技文化服务功能，建设成为辐射深圳北部及周边城市的区域性科技文化中心；九龙山科技片区要突出产学研特色，创建融合现代化大学和国际科技城功能的创新知识城区；龙华现代商贸片区要提升购物、休闲和文化等功能，构建人气旺盛、商业繁荣的综合高端商圈；大浪时尚创意片区要突出时尚特色功能，打造引领国内潮流的时尚小镇；观澜生态文化片区要突出历史文化、工艺美术和体育休闲功能，打造具有国际影响力的文化小镇。

第四问：龙华房价是否在透支？

曾经龙华区最大优势是地价优势，有一线城市的区位价值，而拥有二线，甚至三线城市的地价，但经过2013-2016年的土地拍卖市场，已给出了答案，完成了土地价值的提升，甚至超越。

先看一组数据：

2013年10月16日，中海地产以38.2亿元竞得民治地块。楼面价1.46万元/平，溢价率达91%。2014年，中海锦城入市，均价32000元/平。目前，中海锦城二手房价格超过57706万/平。

2014年10月22日，龙光地产以46.8亿夺得民治地块。楼面价超过2.5万元/平。2015年，龙光玖龙玺入市，均价5.5万/平，目前售价已达7万/平。

2016年6月2日，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合，以82.9亿的高价夺得民治地块，楼面价高达56781元/平。

2016年12月14日，龙华首块限价土拍被中止，该地块最高地价限价为28亿，单价不高于5.98万/平 ，建面为11.8万平。

未来房价怎么走？我认为，随着深圳“双限双竞”时代的到来，以及调控的加强，房价该缓缓了，但诸多旧改项目的入市，又让龙华充满希望。但另一方面，就是产业用地供应量如何很好保证？　要知道，龙华新区建区之初可供建设用地不足3平方公里。2015年1月15日，龙华4块近8万平方米产业用地近5亿元出让，楼面价都在3844-1万元左右。而2016年深圳湾及前海出让的总部及产业用地的楼盘地价都在2万元以上，这也显示龙华的产业用地价格洼地所在。所以，龙华未来土地价应该在产业和商业上，而不仅仅是住宅上。住宅价格的高涨，主要还是原来关内的自然需求外溢。当然，产业用地成本太高，肯定还会出现“别让华为跑了“的现象。

目前龙华区面积175.58平方公里，常住人口151.2万人，实际管理人口近300万人。未来人口还将增长。怎么办？

曾经在10年前，龙华被房地产界定位为中央居住区(CLD)，但从长远来看，未来的CLD， 还有进一步向北拓，到东莞去，塘厦、樟木头等去了。

五问：龙华的轨道交通。

说到轨道，我们可以先看一下龙华的规划：

发挥北站在全国高铁网的重要作用，推动广深港、赣深、深茂等客运专线建设，协调接入南广线、贵广线，开展深圳北站至东莞、珠海、惠州等地区的城际轨道研究。

推动轨道交通成为主要出行方式。协调推进4号线北延段、6号线尽快建成通车，力争中轴线、宝龙线开工，推动前龙线、南龙线、18号线规划建设，进一步完善现代有轨电车线网。到2021年，轨道总里程增长2倍，达到53公里。

全面织密道路交通网络。加速打通对外联系通道，重点推进外环高速、清平高速二期、龙澜大道、龙海大道等高快速路规划建设。推进梅观高速市政化改造，建成媲美深南大道的龙华大道。完善“九横七纵”骨干路网，加快玉龙通道、石清大道等一批主次干道规划建设，以及龙华人民路、观光路等干道的升级改造。未来五年，道路里程新增300公里，路网规模突破1000公里。

交通对深圳来说，对龙华来说，有多重要？用互联网“连接一切”的理念来说，网络节点越多，价值越大，就是龙华要成为深圳的社交中心。也就是说，有点像，北站商务中心定位的“国际会客厅”，但龙华的未来如果只当驿站，过客站，也没价值。最终还是要变成目的地、社交中心。比如，观澜生态文化片区的高尔夫体育，可以做到目的地性质的社交中心；更重要的是， 龙华的居住功能也是解决人群良好互动最重要的方面，2017年更值得关注新的居住业态出现，龙华的居住价值就是“轨道+交通”的价值。

因此，我认为龙华的轨道交通的目的:一方面是承接深圳与珠三角、全国的连接能力；二方面是提升与各区和本区域内的商务交通效率；三是，解决居住、休闲、工作、消费的人流的互动作用。

因此，希望政府在关注硬投入同时，应多关注轨道的软性价值。

相信，对于开发商和购房者来说，回答好上述五个问题，我们对龙华的认识或投资都会迎刃而解了！

对深圳来说，龙华的后发优势就是轨道交通，代表了以高铁经济为标志的科技创新时代已经到来！2017年，龙华城市发展开始告别野蛮时代，开始步入规范，城市化升级时代。

未来五年，深圳龙华PK的对象是福田，再过五年，龙华2021年的gdp预计将达3000亿，赶上2014的福田水平。关键，我们要看龙华哪些需要赶上，哪些已经透支？

2017年，我们的目光应该放到以轨道交通、片区规划上和城市生活相关配套上。龙华作为深圳房地产先行军，该歇一歇了，让灵魂跟上来。

最后，关于“宇宙中心”来源，最早应该是来源于不断拍出的龙华“地王”，未来，我希望龙华真正变高铁、轨道交通、创新、科技的“宇宙中心”。

龙华2017年将售项目

恒大时尚慧谷

最新开盘：  预计2017年4月底开盘

楼盘地址：  龙华新区福龙路北·羊台山森林公园旁

华业攻瑰四季二期

平均价格： 62000 元/m²

2016购房数据全解

最新开盘：  2016年08月20日已开盘1#A,1#B,1#C...

楼盘地址：  龙华新区腾龙路与中梅路交汇处

都荟首府二期

最新开盘：  预计2017年下半年开盘二期

楼盘地址：  龙华新区新城核心区的民宝路与腾龙路交汇处

主力户型：  三居(建面88㎡)    四居(建面89㎡)    五居(建面130㎡)  

佳华领域广场

平均价格： 46000 元/m²

最新开盘：  2016年9月28日1#2#3#4#5#6#已开盘

楼盘地址：  龙华新区观澜大道与横坑路交汇处

金洪观荟

平均价格： 45000 元/m²

最新开盘：  2016年11月11日1#A 1#B 2#A 2#B 3#A 3#B已开...

楼盘地址：  龙华新区碧澜路与悦兴路交汇处

珑门二期

最新开盘：  预计2017年上半年推出二期产品

楼盘地址：  龙华新区福前路与新丹路交汇处（福苑学校对面）

鸿荣源壹城中心

平均价格： 58000 元/m²

最新开盘：  2016年12月3日开盘共推1892套

楼盘地址：龙华新区人民路与建设路交汇处

观壹城

平均价格： 37000 元/m²

最新开盘：  已于2016年1月1日加推3-3栋

楼盘地址：  龙华新区观澜高尔夫大道与观平路交汇处

主力户型：  四居(建面107㎡)    四居(建面131㎡)    四居(建面134㎡)  

卓能雅苑

平均价格： 49000 元/m²

最新开盘：  2015年12月9日一期1栋已开盘

楼盘地址：  龙华新区布龙公路与油松路交界处(西北角)（绿景香颂附近）

星河传奇

平均价格： 55000 元/m²

最新开盘：  2016年5月14日已开盘公寓产品

楼盘地址：  龙华新区上塘路与民塘路交汇处

幸福城

平均价格： 53000 元/m²

最新开盘：  2016年7月26日开盘

楼盘地址：  龙华新区和平路与清泉路交汇处（地铁4号线龙华线清湖站D出口）

主力户型：  一居(建面50㎡)    一居(建面53㎡)    二居(建面79㎡)  

华盛·龙荟名庭（龙华宝龙旧改项目）

目前仍在规划中，预计2016年动工，2017年下半年入市，具体时间待定。

华盛·龙荟名庭规划为住宅、商业为一体的综合体项目。总占地面积约4.5万平方米，总建筑面积约28万平方米，项目位于深圳市龙华新区东环一路与建设路交界处。

龙华最牛的旧改项目

龙华海岸城

开发商深圳海岸集团

规模：项目总占地25.2万平，总建面约100万平

项目总投资：100亿

位置：位于龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内，位于龙华新区规划的“一中轴九片区”的龙华商业中心的核心位置，紧邻地铁4号线龙华站；

项目定位：集大型购物中心、风情商业街、甲级办公楼、五星级酒店、高档酒店式公寓、高档住宅为一体的国际化、生态化、现代化的大型多功能城市综合体。海岸集团致力于将该项目打造成为深圳“新一代城市综合体”的样板、城市更新改造项目中的典范。

预计建成时间：2020年，现未动工。

华侨城龙胜旧改

花半里被华侨城收购的六个旧改之一，也是最值钱的一块。总平面图，9栋住宅，一栋商业。住宅最高56层，最低33层，商业31楼。自带小学和幼儿园。目前得知住宅最小是79的三房  还有保障房和两个公园。

占地——54569.5平米

鸿荣源龙胜项目-鸿荣源尚峻

总建面——31万平方米

项目介绍：鸿荣源尚峻，鸿荣源2016年龙华全新力作，传承鸿荣源26年开发沉淀，再塑城市中心人居标杆。项目位于龙华新城核心区，雄踞龙华最具价值中轴核心，坐收深圳北中心发展红利。环伺百万商圈、千亿市政顶配，举步三地铁口。双地铁线、3地铁口物业 中心速度： 举步4、6（在建）号双地铁线，三地铁口（上塘、龙胜、上塘北），便捷轨道网络通达全城，掌控中心速度。出门即上福龙路、新区大道等多条城市主干道，直达深圳各大中心。

龙华商业中心改造项目

开发商深圳中洲集团有限公司

规模：改造用地面积：422900平方米，建设用地面积：360300平方米，总建面101.5万平方米

（含办公、酒店、娱乐等）不少于350000平方米。公寓不少于120000平方米。幼儿园7000平方米（30个班）独立占地不少于40000平方米（可分为3处）。居委会（两个）600平方米。社区管理用房500平方米。公厕100平方米。综合文化活动用地20000平方米。剩余部份为住宅。实际住宅面积（516800+公寓120000平方米）。

总投资：150亿元

定位：龙华商业中心改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。

预计建成时间：2020年。

卓越上油松项目

用地面积——79670.3平方米

现状：已拆迁完毕

龙华中轴央城改造项目

开发商德业基公司

规模：项目总占地134.32万平；

项目总投资：220亿

位置：位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内，涵盖了梅苑新村片区、花园新村片区、景龙新村片区、华侨新村片区，交通区位优势明显；

项目定位：将其打造成“龙华新商圈中轴央城”，即以打造城市形象工程、城市样板工程、城市人居文化再造工程、城市土地增值工程为项目战略定位，建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体

预计建成时间：2020年

莱蒙创智谷（已被融创收购）

位于深圳市龙华新区龙胜路以东和建设西路以南

项目总占地17727㎡，计容建筑面积约13万㎡，容积率为6，为涵盖铂金级写字楼、特色商业街、功能型公寓多种业态的精品产业综合体。产业定位为以智能制造为基础的新一代信息技术、互联网技术及相关配套服务业，属于龙华首个入市的工改工项目，也是莱蒙旗下首个工改工项目。

本项目由3栋100米的塔楼，塔楼以下为五层裙房及二层地下室组成，裙房围合而成形成独具特色的商业内街，同时配备功能型公寓，将打造龙华地标级产业综合体！

占地面积：17727.00㎡

建筑面积：139154.00㎡

容  积  率：6.00

车  位  数：680

龙华未来五年，统筹13个片区

“十三五”期间，龙华共划定统筹片区13个，涉及“三旧”用地11.7平方公里。其中，2020年更新总规模9.0平方公里，城中村2.8平方公里，旧工业区6.0平方公里，旧城镇0.2平方公里。

序号

片区名称

具体行动与工作内容

1

茜坑片区

启动片区用地清查和建筑物核查，完成茜坑新围更新单元计划的清理工作；

开展茜坑新村老围私宅、茜坑老村、茜坑新村佰公坳工业区、福民路福苑工业区等旧村和旧工业区的更新意愿征集工作，积极推动更新单元计划立项工作；

深入研究低碳总部基地建设的可行性；

启动环观南路茜坑段的房屋拆迁工作。

2

观城片区

加快推进观澜旧村更新项目的实施，开展马坜大屋等历史保护单位及其周边环境的整体综合整治工作；

启动盈丰路沿线部分旧工业厂房的收购工作，有序推进其功能改变为医院和创意设计博物馆；

启动观澜路南侧沿街商业硬环境整治和商贸软环境优化工作；

开展观澜大道南侧旧工业区和旧村（除观澜旧村项目外）的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作。

3

观澜老墟片区

加快推进观澜沿岸两侧旧村和旧工业区的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作；

启动观澜河“一河两岸”老墟段的河岸两侧城区功能改造工程；

开展观澜古墟等历史保护单位及其周边环境的整体综合整治工作。

4

观澜河片区

启动观澜河“一河两岸”新区政府段的景观工程；

加快推进观澜商业中心、长湖头村、观澜街道西片区等已立项更新项目的签约与实施；

观澜大道两侧新区政府段旧村和旧工业区（除已立项项目外）的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作。

5

观澜文化片区

启动老围旧村与田心和老围旧工业区改造意愿征集工作，积极推动更新单元计划立项工作；

对田心小区、老围新村实施综合整治，改造居住环境，美化山水田园旅游周边环境；

尽快启动近山水田园侧的老围工业区改造项目的签约和实施。

6

龙华-上塘片区

建立龙华商业中心更新统筹片区指挥部，启动统筹片区规划编制工作；

加快推进龙华商业中心（一期）、龙华商贸中心（一期）、旭联工业区等已立项更新项目的签约与实施；启动人民北路和建设路沿街商业硬环境整治和商贸软环境优化工作；

启动龙华商业中心和龙华商贸中心改造项目分别配建一所高中的建设工作。

7

龙胜片区

启动第三工业区及龙胜旧村片区更新，推动广西工业区拆除重建更新单元计划申报，促进工业区改造，完善商业、餐饮、娱乐及公共服务设施配套；

推动龙胜工业区及周边地区更新，探索综合整治与功能改变相结合，建设现代化商住社区的路径方法。

8

油松片区

启动龙津地区、油松工业区、卢山工业区等油松河周边城市地区再开发，为片区北侧产业片区配套居住、商业、办公；

对片区内油松河北段周边城中村及旧工业区进行拆除重建意愿征集，深入研究该地区建设标准式大型社区商业综合体及节点公园的可行性；

实施油松河周边建筑立面改造及周边景观环境整治。

9

清湖片区

大力推动新业片区城市更新，同步实施梅龙路沿线工业区综合整治；

深入研究片区内旧工业区功能改变为商业及公共服务设施的路径方法，并制定实施方案；

积极推动伟长兴电子-大大电子旧工业区拆除重建意愿征集并列入更新单元计划。

10

北站周边片区

结合北站商务核开发策略，在片区统筹规划基础上，制定片区更新实施计划，内容包括具体项目、责任单位、时间安排等；

积极推动民治第一工业区拆除重建意见征集，争取列入更新单元计划；

对塘水围、坳背村、东泉新村及周边等城中村实施综合整治。

11

大浪综合片区

对浪口二十三、二十六工业区、华盛工业区及其周边旧工业区实施全面综合整治，带动片区产业升级；对浪口二十二工业区功能改变为综合性医院进行深入研究，并制定实施方案；

积极推动华富工业区、颐丰华五区-宏邦电子-新桥塘两片区拆除重建意见征集，争取列入更新单元计划；大浪南路两侧建筑立面整治，路面翻新。

12

大浪服装片区

以服装基地为基础，启动时尚中心的规划建设，包括时尚品牌研发设计总部、服装设计学院、会议中心；对上、下岭排旧村、罗屋围第二、三、四工业区实施综合整治，引导产业向研发设计、展销方向高端发展；完善华宁大道、规划的下穿机荷出入口、石龙仔路连接石岩段等内外交通衔接；理顺片区内部路网。

13

同胜门户片区

充分发挥紧邻地铁光明线大浪站及机荷高速的区位优势，深入研究片区低强度高品质发展的路径与方法；保护上横朗古村中的祠堂、围门、炮楼；对上横朗、下横朗旧村实施综合整治；

加快推进安宏基工业区、建滔工业区的项目实施，启动上下横朗旧村更新项目，联通工业园路与布龙路，完善片区内外交通。

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