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合景泰富地产控股有限公司（股票代码：1813，hk）创立于1995年，是一家以高端住宅为主的大型房地产开发商。

现在的合景泰富已经发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。

2016年，合景泰富的营业收入约人民币88.65亿元，较2015年同比增加6.3%，其中集团毛利率较2015年增加2%至30.70亿元。

涂卓浩：中山大学管理学院2004级MPAcc，现任职合景泰富地产控股有限公司财务总监，在财务领域已有16年的丰富经验。

师兄您好，可以给我们介绍一下您现在的职位和工作职责吗？

涂：我现在的职位已经做了三年多，是从2014年4月份开始的。目前工作的主要职责是负责整个地产运营的财务事项，其中包括资金计划、现金流管理、资金的调度和保值增值、回款管理、财务经营分析、拍地及项目测算、合作项目的管理等，工作性质属于财务领域，但有点偏向管理。

合景泰富现在的商业模式是怎样的呢？

涂：合景泰富一直都是以高端住宅为主，产品也比较有特色，我们的老板比较专注于建筑设计这一块，比如珠江新城的高端豪宅合景·誉峰、W酒店等，包括早期时候以高端设计为主的个性化产品叠彩园，盈彩美居等。现在合景泰富也开始涉足写字楼、酒店等，目前以合景泰富为业主的酒店包括W酒店、广州花都喜来登酒店、广州东圃福朋酒店。另外，合景泰富还有自营的精品酒店，如誉峰旗下的木莲庄酒店，类似的自营精品酒店接下来将会在杭州、成都等城市陆续开展。所以总结一下，合景泰富现在的商业模式主要是以高端住宅为主，混合搭配写字楼、酒店等辅助发展。

您是如何看待房地产这个行业的呢？合景泰富的竞争优势在哪里？

涂： 房地产属于稀缺资源，不管国家把它当成一种强有力的杠杆或调控手段，还是陆续出限购的政策，即使房地产这个行业一直在波动，但它的总趋势还是一直在上升的，其实房地产有点类似股市，只不过它的周期比较长，可能会有5~6年。

合景泰富的核心竞争力主要有两点：产品和利润。首先合景泰富的产品定位在高端、个性化，目标市场也定位在高收入人群，相对应的，我们的利润率比较可观，在行业内也是属于利润偏高的公司，所以合景泰富在产品和利润的把控上都是属于行业领先的。

互联网时代下，房地产这类相对传统的行业会做一些创新吗？

涂：在合景泰富，互联网可能更多的应用于房地产的销售和市场推广方面。近几年兴起的智能家居，合景泰富也会与个别的小区楼盘进行合作，但是有一定的难度。因为智能家居的理念新颖，有些消费者还不是很能接受，而且它的应用面比较窄，成本又高，会导致整体项目的效果和毛利比较低。包括像全景看房、AR/VR看房等合景泰富也有在做，但我们只是会提供一个理念或方案之后，交给专业的策划公司和代理团队，他们共同开发之后，我们会审核他们的设计和用户体验等要素，最后定稿才能实施。

您刚刚提到销售，那合景泰富现在的销售体系是怎样的呢？

涂：我们现在的销售比较多的会引入电商，因为它的渠道比较广。一般客户都会在网上下订单，然后再由中介带过来，所以利用电商的话，客户来源范围会比较广，对整个公司的营业收入也有很大的促进作用。与此同时，合景泰富的房子销售会更多的交于代理公司，当然有些楼盘也会是自己的销售团队，但是大部分还是代理公司的团队。

您觉得合景泰富为什么会选择您来担任现在这个重要的职位呢？

涂：其实我在2009年就已经加入合景泰富了，但之前只是在集团做会计经理，然后大概在2010年底升职做了整个华南区的的财务总监，直到2014年的4月份重新调回集团做了现在的职位。特别是在区域工作的那段时期，我和我们当时区域的总经理，也是现在的集团CEO配合非常有默契，我获得了他的认可，还有整个集团的财务总监的认可，所以在2013年，我有幸成为了合景泰富为数不多的杰出员工之一，后来也就做到了现在的财务总监一职。其实我还专门编写了一本财务的手册在公司内部传阅，简明高效地帮助会计人员记账做账。

我们知道，财务工作对于房地产行业来说是至关重要的，那您觉得合景泰富目前的财务工作要点是什么？

涂：目前地产行业进入发展的变革期，行业内不少公司都在转变思路，提升竞争力。合景泰富从去年开始，大力拿地，储备资源，同时内部进行大运营的改革、推动员工跟投计划等，这一切都需要财务的全力配合，尤其是要在前期项目测算、中期现金流管理（融资、回款、资金计划）、后期财务分析上给公司提供决策支持。未来合景泰富会加速规模的扩张，为及时输送人才，加快项目的运作，财务人员的梯队建设也是重点。

一般来说，合景泰富几乎每一周都会预测下一周的资金流动，另外还要经常面临突发性的拍地行为，或者要统计未来一个月或三个月的资金支出，做各种财务预测等。除了这些财务预测外，我们平时的正常工作有非常重要的两大项，那就是销售回款和资金计划。

销售的回款，也就是日常的现金流，我们要保证卖出去的房子能及时把款项收回来，但这里面可能会面临到回款的政策，买房子的销售策略、按揭的政策额度等，这些都会影响整个资金的回笼效率。另外一个方面资金计划，我们每个月都会给每个区域制定一个资金计划，那一般区域就会把支付的额度控制在这个资金计划之内。

您读了MPAcc，又有着16年丰富的财务经验，能不能请您给即将进入这行或想从事财务工作的学弟学妹提一些建议呢？

涂：我认为，现在的财务工作仅关注于能做账已经过时了，其实财务也可以从后台站到前台的，你要更多的接触和参与到整个业务的管理，视野要跟着延伸，比如从会计做账、财务数据、税务和风险等反推去要求前面的工作应该怎么做会比较好。

其实在合景泰富前端的一些付款和合同审批的过程中，我们的会计都能接触得到这些资料，那他们就可以在这些方面去提些建议，在审批中多多关注这些合同的条款和支付的方式等等，这将会对他以后进行土增的清算也好、所得税的汇算清缴也好有很大的帮助。

我觉得这些要点是需要财务主动去深入了解的，而不是仅仅只是说查查发票是否合规了，报销有没有按时交。尤其是对房地产这个行业，很多业务或项目都是要靠财务的指标和数据来支撑主导的，包括一些运营也是以财务线的指标数据为主，然后反向去推动前面某一个进度的节点。

您认为合景泰富现在需要的人才应该具备哪些素质？

涂：当然在专业上面就不多强调了，你至少要匹配你的职位职责。另外，我认为员工的品德要高尚一点，做事主动醒目一点，反应要快，最好能举一反三。还有我希望他们能有比较强的沟通功能，但不是说废话，我要求的是简短而精准。作为财务人员应该关注的重点，我认为是要掌握老板或上级关注的事情，其实其他职位亦如是，而且公司在招聘财务人员时会非常重视于员工的忠诚度，频繁的跳槽会给企业留下不好的印象。

结论：

涂卓浩非常感谢合景泰富给了他一个如此好的工作平台，在合景泰富的八年时间里，他得到了很多收获，尤其是从偏向专业的角色转型到管理层的角色，这种转换对他来说是一种职业上的突破，并且不断激励着他往前走。微圈祝愿涂师兄在合景泰富的下一个八年时间里，能取得更大的职业辉煌！