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昱言：

近年来，我国老龄化程度持续加剧，全社会的养老任务也进入了前所未有的繁重艰巨时刻。人们逐渐意识到，仅靠政府有限的力量解决全社会的养老问题确实是远远不够的，传统居家养老及医养分离的机构养老模式，已无法满足人口快速老龄化的需求。自2013年以来，从中央到地方，各级政府通过全面的政策引导，社会力量纷纷向养老及大健康领域聚拢，以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系框架目前虽已基本建立，各种利益组织对于先进养老模式的探索实践也从未停止。

但据昱言养老长期以来对于行业及典型企业的观察情况来看：目前大量居家养老服务公司仅靠政府补贴维持运转；多数社会化养老企业及项目的盈利模式并不清晰，地产+养老、租房+养老服务、理财+养老等等，模式各异，效果不一，整个行业尚未形成较为完善的发展模式或规律，对于符合中国国情的社会化养老服务模式探索依然任重道远。

图 | 来自网络

“人间天堂”老龄化趋势严峻

苏州地处江南腹地，自古便有“人间天堂”的美誉，是江南最富庶的地区之一。这里“小桥、流水、人家”的独特风貌，使得苏州成为了江南地区最有名的水乡城市，苏州虽然仅是一个普通地级市，但它却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量远超省会南京，在全国普通地级市中经济也是最强的，然而近年来苏州老龄化趋势日益加剧，据苏州市民政局相关统计数据显示：截止2019年末，苏州市60周岁以上老年人已逾178万，超过户籍人口的四分之一；苏州常熟市、太仓市、姑苏区的老龄化程度都已超过30%，已经进入重度老龄化阶段；除苏州工业园区外，其他市区的老龄化程度均超过20%，也已进入中度老龄化社会。严峻的老龄化形势，势必会对苏州经济社会发展的各个方面带来不小的影响，着实令人担忧。

图 | 来自网络：和城鸟瞰图

苏州和城有伴社区顺势崛起

在此背景下，以泰康、复星、朗诗、光大、红日、凯健等为代表的一大批康养企业纷纷将目标锁定于此，苏州目前也已成为标杆养老企业布局长三角的重点区域。和城养老·有伴社区作为苏州为数不多的产权式+医养结合型健康养老社区，将机构养老与社区养老有机结合，致力于打造出一个符合大多数苏州老人生活习惯的，集适老化公寓、服务中心、护理中心三大核心板块于一体的CCRC型健康养老社区。由于该项目产权交易+医康养服务符合江南地区传统养老思想，又能最大程度满足老人多元化健康养老需求，使有伴社区成为近年来备受业界瞩目的焦点项目，并逐渐发展成为很多苏州老人梦想中的幸福家园。

有伴社区：出享都市繁华 入享时光静逸

2016年，应国内康养产业趋势推动，苏州知名企业耀盛集团正式涉足康养产业，于同年投资建设有伴社区，并成立了专注于康养社区开发运营服务的子公司——苏州和城养老产业发展有限公司，和城有伴养老社区系该公司成立后投入运营的首个集产权、居家养老、社区养老和机构养老于一体的CCRC型康养社区项目，据和城养老产业发展有限公司副总经理林胜群介绍，有伴社区在投资建设初期，经过广泛市场调研，根据大多数苏州老人不愿改变原有生活习惯，又希望改善退休生活品质的特点，最终决定打造出既符合中国传统老年家庭居家养老观念的，也具备为老人提供高品质、一站式养老服务，同时又具有高性价比的和城有伴社区。

有伴社区位于苏州市吴中区石湖越溪，属于苏州城南中心，该项目居住和生活氛围浓厚，周边商业、医疗、教育配套齐全，首开幸福广场、苏州SM城市广场、华城商业街、苏州康立医院、瑞华医院、石湖滨湖风景区、上方山动物世界、苏州大学文正学院均环绕于社区周边，可使老人出享都市丰饶繁华，入享时光静逸祥和。

项目火爆：户型多样，已销售过半

据林总介绍：有伴社区土地系商业性质，项目于2017年底动工，2019年6月投入服务中心运营，有伴社区占地面积1.7万㎡，项目总建筑面积6.4万㎡，规划户数621户，户型多样，阳台、飘窗、类住宅，适老化设计合理，50~54㎡的开间，65~74㎡的一居，83~105㎡的两居，可满足不同老年家庭多层次、一站式养老服务需求；社区同时配备有150张床位(全单人间)，面积近6000㎡的社区护理院，计划于2020年9月正式运营。适老化公寓通过产权交易的模式对外销售，售价在参考当地房屋均价的基础上，定价为17000元/㎡左右。由于价格适中，区位优势明显，加之优质的养老及物业服务，有伴社区规划建设的621套公寓，目前已销售过半。

畅销背后的三类客群：本地老年家庭、养老储备家庭、投资客

据昱言养老观察，购买有伴社区公寓的客户大致可分为三类：第一类是具有领先养老意识、追求高品质退休生活的本地老年客户，这个群体在购买完公寓后，短期内入住意愿强烈；第二类是为父母或自己提前储备养老居所、提前抢占优质养老资源的中年客群，较为看重医疗配套和健康管理；第三类为投资型客户，认为该项目地理位置优越，产品稀缺，良好的口碑和服务能带动物业升值，这类客户倾向购买完成后，委托和城养老公司出租给有养老需求的长者，短期内也可以获得较为稳定的租金回报，但这类客户占比较低。

总体来看，有伴社区的主要客群以本地老年家庭为主，今年受疫情影响， 2、3月份有伴社区销售虽短暂遇阻，但就目前来看，公寓销售进度符合其公司总体预期，因此也并未在更大的范围内做产品营销推广。

有伴社区主要通过产权销售及运营收入获利，目前尚未正式开业，计划代租产品收益全部给到业主，目前所有购房客户均支付9万元入会费(获得会员资格)。

业主会员权益包括：

1、产权购买时享受优惠价格，缴交会员服务费使用服务期间，免缴物业费

2、入会费可享三年服务权益

3、锁定正式运营后五年内服务费不涨价

4、五年内不启用会员服务，所赠送的三年服务全额退

5、如果五年内使用服务时间不满三年，依比例退还入会费

销售模式如图所示：

功能规划：居住板块+公共服务板块+医养板块

根据功能规划，有伴社区共分为居住板块+公共服务板块+医养板块三大板块，居住板块主要指适老化公寓部分；公共服务板块分布有服务大堂、高品质餐厅、超市、休闲阅览室、书画教室、多功能厅、会客室、水疗泳池、健身运动室等娱乐休闲设施空间，面积约3000㎡，如果加上每栋公寓首层公共空间部分，社区的公共活动空间可达4000-5000㎡；医养板块拥有面积约5800㎡的社区护理院。据林总介绍，有伴社区护理院于2018年取得苏州卫计委批准设置。

据了解，有伴社区护理院共6层，一楼涵盖了有伴社区所有的医疗配套，包括门诊、检验中心、DR、B超室、药房、阶梯教室、医疗中心、康复中心等；2-6楼属于照护区，采用单元照护的模式，依据入住的对象（重症卧床、中风康复、衰老养护、认知症等）进行分类照护。每一层的服务对象不同，各自形成独立照护单元（设有居住区、活动区、用餐区）。

民以食为天，值得一提的是，有伴社区的餐饮服务广受外界认可，面积逾1000㎡的超大餐饮区中，可同时提供500人的用餐服务，该区域包含着两个颇具特色的用餐空间，一个为自由随意的自助餐区域，另一个为适合家庭聚会的包桌区域。由于该餐厅丰富的菜品种类，质优价廉的价格（套餐费10元左右/人）。

服务体系：八大专业团队+五大服务板块+101服务品牌

都说服务无止境，有伴社区更是如此。有伴社区服务团队主要由苏州本地具有6年以上养老服务经验的本地工作人员、与实操经验丰富的台湾养老服务团队骨干组合而成，在兼顾苏州老人生活习惯的同时，又有台湾一些领先的服务理念渗透其中，像是四全照护理念，以全人、全队、全家及全程的服务模式，以长者为中心，由医生、护士、社工师、营养师、康复师等八大专业团队，提供一站式跨专业整合照护；在搭建有伴社区服务体系时，和城养老根据入住老人实际情况和生活特点，最终形成了以“尊享圈层、快乐活动、生活照料、健康保健、时间银行及保障服务”为核心的五大服务板块，12种服务类型，共101项基础服务；细致入微的服务内容，使入住老人无论在身体上还是心理上，都时刻处于极度舒适状态。

林总表示，有伴社区作为和城养老自主运营的首个项目，在不断提高入住老人生活品质的基础上，也希望通过持续性的服务优化升级，最终形成具有广泛影响力的和城养老服务品牌。

企业战略：蓄力品牌形象 打造综合型现代化养老服务企业

对于企业未来发展规划，林总表示：目前，和城养老在上海、江苏等地均有介入项目，并在有序推进中。与目前市场上很常见的险资企业及其他养老公司投资策略不同的是，未来，和城养老将以“城市养老”为导向，以“地产+养老服务”作为其企业投资康养产业的重点模式。和城养老以“有伴社区”作为基地，通过有伴社区持续发展优化企业经营模式，积累养老投资经验，计划通过5年左右的时间，形成具有一定品牌价值影响 “和城养老服务”品牌，最终将和城养老打造成为一家以服务为核心，涵盖养老产业投资、养老地产开发、健康医疗、康养社区运营、长照学院、产业研发、咨询于一体的全产业链体系性、综合型、现代化的养老产业发展公司。

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