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龙华规划再升级
在最近的一次新闻发布会上，我们获得一张影响深圳未来十年的城市发展规划图。
深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）
2017年10月，深圳市全面启动城市总体规划修编工作，规划直达2035年。
这一轮修编将影响深圳未来18年的发展。年初修编工作基本结束，开始征求各方意见。
修编工作负责人中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚在最近的ppt演讲“剧透”了深圳的未来。
王院长透露：新一轮总规中，深圳的城市按照“多中心、网格化、组团化”方向发展。
最值得关注的是城市中心体系有了新的表述“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。
为更好地发挥粤港澳大湾区核心引擎功能，深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”。都市核心区由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。
如果长期关注深圳城市规划，你就发现这里有一个非常关键的改变：龙华被纳入了深圳的都市核心区，和大前海中心、福田-罗湖中心平起平坐。
这是一个非常重要的信号，意味着龙华在官方层面名真言顺的正式成为深圳的都市核心。
02
龙华凭什么做都市核心区？
神奇的龙华，先后从福田后花园进阶到城市副中心、城市北中心，继而进阶为粤港澳大湾区都市核心区。
很多人会发问：龙华凭什么做大湾区都市核心区？
首先，龙华是地理中心。地处大湾区四大中心城市之一的深圳的地理几何中心，南接香港，北临东莞和广州，西近惠州，具有非常好的区位优势。
其次，龙华是交通中心。深圳北站已开通和规划的多条高铁、城际铁路和地铁，将成为大湾区数一数二的交通枢纽。广深港高铁开通后，深圳北站到香港西九龙最快只要19分钟，龙华与香港的关系变得尤其密切。
龙华依托北站高铁枢纽，贯穿起珠三角、长三角、京津冀三大经济圈。毫无疑问，龙华将大大受益于深圳北站交通枢纽所带来的资源汇聚，同时也通过轨道交通辐射大湾区各个城市。
再次，龙华的综合实力不断增强。设区之后，龙华发展进入快车道，连续多年经济增速位列深圳市各区前列。
2018年龙华GDP达到2402亿元，增速10.3%，全市经济增速亚军（仅次于龙岗的11%）。龙华经济总量首次超过罗湖，排名全市第五。
更值得关注的是，龙华去年的固定资产投资745亿元，连续三年保持20%以上的增值速度，是当仁不让的投资热土。
各级政府也是对龙华“高看一眼，厚爱三分”。2011年，城市规划是把龙华列为城市五大副中心。2017年，龙华规划层次升级为市级中心。2018年，入选深圳新的“城市会客厅”。
这些理由足够解释为何龙华列入大湾区核心都市区。
03
龙华中心区是黄金机会点
五年前，龙华被网友戏称为“宇宙中心”。
五年过去了，龙华实实在在给那些曾经爱理不理的投资者上了生动的一课。
眼看着龙华将再上一个台阶，身边的投资者一方面感慨龙华的发展潜力，另一方面也叹息自己”高攀不起“。
然而，龙华新的投资机会正在展现。
新的机会在哪里？在写字楼产品。
我们之所以感觉龙华变得“高攀不起”，是因为因为我们所看到的、所谈论的和所感慨的，都是龙华住宅产品。
的确，龙华的住宅价格涨的非常快。部分楼盘价格已经达到10万+一平方，整体均价在全市也是名列前茅。应该说，龙华的住宅价值已经充分释放，价格再大幅提升的可能性不大了。
但龙华的写字楼产品的价值才刚刚开始凸显。
从国际来看，写字楼的价格在同等地段是肯定高于住宅的。而且，写字楼的租金回报更是遥遥领先住宅。
以租金来看，深圳距离世界十大写字楼租金前十名仍有非常大的差距。未来，核心区的写字楼租金空间可期。
其次，从这两年市场来看，龙华的写字楼已经得到资本大鳄们的青睐。他们悄然地从开发商手里购买整栋或者整层产品，作为资产配置优选。
据不完全统计，仅仅2018年龙华写字楼大宗交易个案超过5个，总金额超过100亿元。
写字楼最重要的是什么？毫无疑问是地段，唯中心不败。我们观察写字楼的大宗交易不难发现，资本大鳄们的思路也是只买龙华中心区的写字楼产品。
龙华中心区的空间布局是“一轴两核”，以南北向连接香港、河套、福田中心区的发展带为中轴，以深圳北站商务核心区和清湖核心区为两核，带动全区六大片区的发展。
深圳北站商务核心区再次不再赘述，在此重点分析分析尚未广泛宣传的清湖核心区。
清湖核心区的第一个特点是起其处在整个龙华行政区的地理中心，具备辐射全区和周边区域的先天优势。
同时，清湖还是龙华的政务中心。龙华区委区政府就在清湖办公，龙华区行政服务大厅也在这一片区，因此清湖是龙华的唯一的政务中心。
清湖也是龙华的高科技中心。紧邻清湖核心区形成了富士康产业集群、华为产业集群、九龙山科技园和苹果小镇，集中了龙华区80%的高科技产业，是名副其实的高科技中心。在规划的梅观创新产业走廊中，清湖是人工智能产业核心区。
龙华纳税25强中，7家位于清湖。清湖片区GDP793亿元，占全区42.75%。在人均GDP方面，清湖更是北站红山片区的5倍，属于典型的高产区。
清湖还是整个龙华的文体休闲中心。清湖核心区布局了龙华文化广场、艺术中心，而且规划在建的有深圳书城龙华城和文化体育中心等。
龙华文化广场
龙华艺术中心
深圳书城龙华城
龙华文化体育中心
同时，清湖还是高端居住中心。以城市更新为契机，清湖片区旧貌换新颜。幸福城等一众宜居小区入市，吸引了福田、南山等白领阶层入驻。
已经列入城市更新的项目有新业、中洲、海岸城、景华、德业基、华侨城等项目，可提供近300万平方米的高质量住宅、公寓和商办产品。
细细分析下来，我们发现清湖核心区相当于缩小版的福田中心区北区：两者有着诸多的相似点，均为行政中心、文化艺术中心、高端居住中心等。
清湖这样一个复合了城市多样功能的区域，为城市商务活动提供了富有活力的配套。以前城市喜欢规划为CBD（中央商务区），而实际证明单一功能的CBD是存在缺陷的。
著名城市规划评论家雅各布斯在其成名之作《美国大城市的死与生》中指出，由于功能单一导致活力不够，CBD面临着发展后继乏力。因此，她建议建设复合型、多功能的城市中心区。
根据雅各布斯的建议，包括纽约曼哈顿、伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯都对规划进行了升级，把传统的CBD提升为中央活力区(CAZ，Central Activities Zone)。
中央活力区是中央商务区理念的延伸，在保留了中央商务区的商业、商务等主要功能的前提下，突出了功能的多样性，增加了活力要素，打造工作、休闲、生活一体化的核心功能区。
中央活力区CAZ有足够的功能密度和适宜的空间尺度，具有开放、多元、混合等包容性特征，孕育着城市活力的创新基因。
04
首创的雄心
清湖具备了打造CAZ的核心要素。现在，最后一块也是最关键的一块拼图就是商务中心规划建设。
也正因为此，众多开发商都跃跃欲试。清湖最核心区域一宗商业用地出让，引发星河、碧桂园、龙光和首创等11家品牌开发商出手。
最终，这块宝地被来自北京的首创置业夺得。
这块宝地位置极度优越，可以说是清湖核心区的”C"位。用地与龙华文化广场、艺术中心及在建的标志性文体项目——深圳书城龙华城、龙华文化艺术中心是一路之隔。
项目周边商务生活配套醇熟。希尔顿旗下的星级酒店逸林酒店、经营面积近8万平方米的星河ICO商业近在咫尺，周边高尚住宅林立，与地铁4号线清湖站大约800米。此外，多个城市更新项目即将启动，住宅、商业和商务产品将稳步供应，CAZ氛围日趋浓厚。
可以说，先天条件非常优越，万千宠爱集于一身。
首创置业以“不负龙华、不负中心、不负时代”的初心精心打造项目。项目命名非常大气、简约——“首创·龙华中心”。首创决心打造的是一座标志性的奢尚垂直综合体，助力清湖CAZ快速成长。
为达到这一伟大目标，首创置业不余遗力。
为了实现地标梦想，规划塔楼高达150米，是整个片区制高点。不管从哪个方向，你都可以第一眼看到这个地标建筑。
在规划时，充分体现“链接”，保持与周边的商业、酒店、公园、文体公园等设施的无缝对接。
首屈一指的高车位配比。停车难是商务物业最大的问题，一直在困扰CBD。首创.龙华中心103:1的超高车位比。让其他商务物业汗颜。项目配置450个车位，高达103:1车位比，是福田CBD250:1的2.5倍。
三层LOW-E玻璃幕墙，高速进口电梯、进口超静音VRV空调系统、10米挑高大堂、4.5米标准层高……，每一处都彰显了首创置业打造“深港中轴奢尚综合体”的宏伟目标。
此外，还设计了8栋商墅——独栋办公空间，可以充分展现企业形象与实力。
最后，别忘记了这是首创置业品牌加持。首创置业母公司首创集团是全国500强企业，已经扎根核心城市26年，布局全国30个城市。
四十年一机会。四十年前，改革开放让深圳获得了第一次机会。四十年后的今天，粤港澳大湾区让深圳获得了第二次机会。
第一次机会属于蛇口，属于罗湖，属于福田。第二次机会属于龙华。错过了第一次机会，千万别再错过第二次机会！
