什么是“临深片区”?最初是指地理上临近深圳市的东莞市凤岗、清溪、塘厦、黄江、樟木头、长安、虎门等镇,以及惠州市的惠阳区、大亚湾区。随着“深中通道”启动修建,该通道中山端附近一带也被纳入“临深片区”的范畴。
“临深人”,就是指住在临深片区,每天去深圳上班的居民。当一个“临深人”感觉如何?除了实地走访的案例,我们还做了更多调查。
作者:可可君(抱朴财经湾区经济研究中心研究员)
01 何为“临深人”
深圳到底有多少人口?准确的数字,一直是一个谜。
根据《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》,深圳市2019年末常住人口为1343.88万人(2020年的数据尚未公布)。百度百科在介绍“深圳”时,在人口项目下,采用的就是这个常住人口数据。
但是,对于这个数字的准确性,民间一直有不同的声音。有研究者基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告估算,2017—2019年,深圳的常住人口介于2200万—2500万之间。
抱朴财经梳理了多篇公开发表的报道或研究深圳的文章,大多数作者都使用了这样一种表述:“深圳市的人口有2000多万”。这是一个笼而统之的说法,但是大家一般都将它默认为深圳常住人口的数量。
人口统计是一个非常复杂的工作,户籍人口还好说,流动人口基本上靠估算。尤其是北京、上海、广州、深圳这四个一线城市,人口流动频繁,拥有巨量的、经常性的访客、过客、暂居人口,让统计变得更为复杂。剔除访客、过客、暂居等因素,得出常住人口的准确数量,并非易事。而且,政府对于常住人口的统计口径,也会适时根据实际情予以调整。
买不起深圳的商品房,怎么办?对于深圳中低收入阶层而言,有五种选择:
第一,逃离深圳,回老家的二三四线城市,那里的房子相对便宜很多;
第二,咬牙动用杠杆,不惜债台高筑在深圳买房;
第三,不买房了,在深圳租房租到底;
第四,买一套深圳的小产权房(其价格只有商品房的一半甚至更低)安家,冒着小产权房交易不受法律保护的风险;
第五,在“临深片区”买一套商品房或小产权房,可进可退,守住自己的“深圳梦”。
以上五种选择,对于深圳数量巨大的中低收入阶层而言,各有所取。分摊在第五个选项上——在“临深片区”买房,当“临深人”,自然有相当的比例。“临深人”的总人数,绝对数量肯定不小。
那么,“临深人”的总数到底有多少?对这个问题,目前尚无权威机构完成统计并公布准确的数据。抱朴财经保守估计,截至2021年4月底,“临深人”总数应该不少于100万人。
早在2016年,“临深片区”这个概念红得发紫的时候,就有城市经济研究者预测,未来10年,将有500万深圳人选择临深买房。换言之,就是“临深人”的总数在2026年左右将达到500万人。这个估计比较乐观,待时间去验证。
03 探访“临深片区”
东莞市凤岗镇,有一个网红楼盘叫“大运城邦”。带火它的,正是“临深”概念。
“大运”这个词,一语双关。其一,它意味着好运气。其二,它让人联想到在深圳召开的世界大学生运动会,以及专门为此次运动会修建的坐落在深圳市龙岗区的大运体育中心;暗中“傍”了深圳,名义上却不动声色。不能不说,“大运城邦”的命名,体现了楼盘开发商的精明。
地理上,东莞市凤岗镇与深圳市龙岗区无缝接壤。外观时尚漂亮、区内绿树成荫,拥有近3000家住户、1万多位居民的大运城邦,正好坐落在东莞深圳接壤线旁。开车从深圳进入大运城邦居民小区的一刹那,车载导航仪会自动响起一个亲切的声音:“欢迎您来到东莞!”
住在大运城邦的业主,90%以上是深圳人。停在小区的车,绝大多数挂的是“粤B”的车牌。
2009年底,大运城邦开盘销售。开盘均价为每平米9000元,热销,深圳人成为购买的绝对主力。这个价格,相比当时深圳的新楼盘,便宜不少。此后多年,大运城邦的房价一直维持在相当于深圳龙岗区同类楼盘7成左右的水平。
龙岗的房价,有深圳楼盘的“价格洼地”之称,大运城邦的房价再在这个基础打七折,对于饱受高房价之苦的深圳人而言,的确亲民,自然具有相当的诱惑力。
实际上,大运城邦附近凤岗镇一带,公路和公交系统早已与深圳龙岗区融为一体,如果不是有界牌提醒,进入大运城邦的人根本不会意识到自己走出了深圳市。
平时,刘姐在深圳经营工艺品小店,在城中村租一间小房子住;周末或假期,她就去自己的大亚湾“后花园”度假。双城生活,一张一弛,自求平衡。
05 “临深人”的队伍还会壮大
2019年2月,《港澳大湾区发展规划纲要》公布。粤港澳大湾区战略规划站位更高,布局更周全,目标更长远,可视为“深莞惠中一体化”、“深港一体化”、“港珠澳一体化”、“广佛同城化”等珠三角地区各类都市圈战略的大升级、大协同版。
可以预期,在粤港澳大湾区建设新时期,深圳对周边城市的外溢效应会进一步加强,加上深圳人多地少房价高企的矛盾长期存在,“临深片区”这一概念仍将长期保持热度,“临深人”的阵营还会不断扩容、壮大。
包括樊纲先生在内的多位经济学家预计,到2030年左右,深圳市的人口有望突破3000万。
深圳目前已经是全球人口密度最高的城市之一。如果深圳拥有3000人口的愿景变成现实,那么,数百万乃至上千万深圳人向“临深片区”转移,乃是大势所趋。
“临深片区”和“临深人”不是政府事先规划出来的,而是市场和民间自发选择、应运生成的结果。这一结果既然已经生成,并且将在大趋势中加强,政府的有形之手就应该顺势而为,在公交、教育、医疗等方面,为承接日益汹涌澎湃的“临深人”大潮,优化跨地区、跨城市的协同布局,做好细化安排,以免到头来处处被动,措手不及。尤其是深圳方面,应该更积极、更主动一些。
祝福深圳,祝福“临深片区”,祝福“临深人”。
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