2021年的六一儿童节，突然新增一项福利等待领取：可以生老三了！
5月31日，中央政治局下发通知，全面放开并鼓励生育三胎。
满屏都是段子与调侃。
辐射到房地产行业，从过往“二孩”政策来看，政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加。
家里多了孩子，必然要提升居住空间，反映到市场上，对大房子的需求量也会激增。
所以，也给挂牌的业主们提个醒：
1、之前总在说小户型总价低好周转，可是未来4居更稀缺。
2、功能性弱的房子，将来很可能更难出手，比如100左右的大两居。家庭人口结构的改变，对居住功能将发起更高的挑战。
3、学区房更抢手了，如果说二孩平摊了学区房成本的话，那么三孩共用用一个学区房，性价比不要太高！
诸葛君整理了五月份天津二手房市场的挂牌情况，希望购房者的算盘打得细一点，盘盘哪些房子更值得买？
01
2021年5月，天津市二手住宅市场均价22229元/平米，在小阳春行情过后，市场价直降0.67%，逐渐回归平静。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
远郊区县价格上涨较多，大港、汉沽和静海分别包揽涨价榜单的前三名。
其中大港、静海挂牌量有所缩减，分别减少了255和297套房源，影响了价格变化。
大港是北大港和胜利街这两个商圈，涨价房源最多，都在45套以上，例如北大港的华幸小区，当月有9套涨价房，但是小区均价较低，仅4663元。
胜利街商圈价格稍贵一些，福苑里和前程里分别有6套和5套涨价房，均价分别是9931元/平米和8147元/平米。
但汉沽的挂牌量基本不变，维持在1502套挂牌房源，价格实实在在涨了点，例如魏民里、紫润别苑、金谷里小区、中阳里等都有2套以上的房源涨价。
市内六区还是上三区比较扛得住价，价格稳中有涨。
特别是和平区均价上涨了0.25%，当月价格是54242元/平米。
具备学区功能的诚基经贸中心有21套涨价房，平均涨幅在4万左右，偏改善的海河大观有11套涨价房，平均涨幅5.5万。
河西区基本也是这个状况。具备河西三片学籍的次新小区兰江新苑成交量一路走高，5月份有12套房挂牌价格上涨，平均涨幅高达9万。
陈塘商圈的泰山里以及友谊路的文玥里，分别有6套涨价房源，平均涨幅在2.5-3.5万之间。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
当月市场价下降最多的是宝坻，挂牌量涨了694套，涨了近三分之一，也导致业主互相“砸价”。
比如宝鑫景苑有35套降价房，圣缇湾、灵秀丽苑、春天印象和天宝华苑等小区，都有24套以上的降价房。
红桥区和东丽区降幅也较大，分别环降了1.02%和1.51%。
红桥区是双环邨商圈的降价房源最多，多达571套，该商圈位于红桥区和北辰区交界，小区房龄多在25年左右，临地铁，配套纯熟，100万以内可以找到50平左右的一居室。
想买东丽区的购房者，可以重点关注下华明镇板块，当周共有812套降价房，例如宝能城、华润橡树湾，有50套以上的房源降价，海上国际城、大唐印象、金泰丽湾等等，也都有30套以上的降价房，而且都是次新小区。
02
5月二手住宅挂牌量登上今年上半年的顶点，达到200490套，环比4月上涨7.18%
天津积压的置换需求进一步释放，学区房的刚性需求，改善生活的置业需求，以及将资产流入更加保值的的城区和板块，这些都在影响二手业主的置换策略。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
但需求的释放，挂牌房源的增长，卖家之间的竞争愈发激烈，导致的结果就是挂牌房源价格上涨动力不足。
5月涨价房源共计3930套，降价房源达49567套，涨价房源占调价总房源的占比为7.35%，环比4月份下降了0.59%。这也是年后以来，涨价房源占比最低的月份。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
分居室段来看，2居室户型均价下降最大，环降了1.68%，当月价格为22967元/平米。由于现今二孩家庭增多，家庭结构改变，以及市场上的户型迭代更新快，导致百平左右的大两居流通速度变慢、变难。
与居室相对应，从面积段上来看，也是90-140平米价格下降最多，环降1.93%，当月价格为21566元/平米。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
随着三胎政策的放开，今后电梯房、功能性强的房子更加保值，至少小三居打底。
03
最后看看5月份小区涨降价榜单。
津南八里台镇和咸水沽商圈大体量的社区，依旧屠榜。融创星耀五洲多达210套房源降价，再如富力又一城、益华里都有100套以上的降价房。
此外，还可以关注一下榜单第二名，和平区的和香苑，该社区分为住宅和公寓两种性质，次新社区，楼价是地铁站临海河，位置比较好。
河北区的盛宇里降价房源也很多，达到123套。该小区隶属河北区王串场板块，均价19219元/平米，40-65平的小户型很多，所以总价低，百万以内的户型很好找。
涨价房这边，津南咸水沽的富力又一城有22套涨价房，排在第一位。
此外，和平区的诚基经贸中心也值得关注，今年以来和平区的房价水涨船高。小区当月共计21套涨价房源，属于耀华小学学区房，而且置业门槛低，200万左右就能在和平区买个5、6十平成套的房子，能上学好转手，所以成交量也一直稳居全市第一名。
武清区的涨价房源也在增多，例如松鹤园，位于武清保利片区，环境良好，生活也比较方便，总价大多在150万左右。再如首创国际半岛，价格更便宜一些，总价100万以内。
最后，还想说的一点是，如今城区、板块间的差距逐渐拉大，除了户型、功能性的考量之外，购房者还需要把地段放在选房的第一位！
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